取得建设工程规划许可证1个月后，中铁建花语璟云开放了营销中心和样板间。

4月29日拿地，满打满算不到三个月，中铁建地产通州新盘速度很快。

当然，这个追求高周转的时代，大家都不慢。

比它早拿地20天的八里桥朝棠揽阅已经取证开盘了。

认购非常火爆，官宣销售额18.6亿元，首开去化近九成。

对于刚需客群来说，朝棠揽阅69小三居神户型功能性着实强大，多成员家庭上车的不二之选，同区域同总价段没有竞品。

整体来看，低总价+综合性强，是这波流量盘的共性。

包括西边的首钢璟悦长安、东四环一个十年前建成的毛坯房晨光家园，最近都在刚需市场混得如鱼得水。

可能没人想到，晨光家园这种户型老旧、小区品质低下的房源，两天就卖光了300套。

这个体量比花语璟云的全部房源还多。

01

花语璟云也是以小户型为主，起步户型做到了94㎡，相较朝棠揽阅的门槛略高。

样板间做了两个主力户型：

【110㎡三居两卫】

南向通面宽阳台赠一半面积，北向设备平台和侧边飘窗全赠送。

总赠送面积大约11.6㎡，建面使用率88%。

整体是深浅咖+原木+暖白配色，主打现代轻奢风。

钢木复合门，双面木纹，内部钢板，搭配飞利浦密码锁。

进门右手边是公卫，马桶用的美标品牌，五金件摩恩或同档，交标拉满。

餐客厨一体化，客厅3.8面宽，南向满墙落地窗，电视背景墙岩板、全屋墙面壁纸交付。

客厅加上个六人座餐区显得有点挤。

但是收纳空间做得比较多，餐边柜、玄关柜、转角柜都是交付标准。

主卧把阳台包进来，侧边飘窗，270度观景；主卫是单台盆，侧面采光，镜柜等收纳设计颜值在线且实用。

两个次卧的空间也够大，舒适度有保证。

厨房很赞，3.25米超大开间，房形方正，窗子开得也很大，空间感很好。

U形操作台，大面积使用了白色，搭配黑色灶具+窗体，让烟火气重的空间清爽感十足。

【顶配126㎡四叶草户型】

小区最大户型，全部房源都集中在2#楼，这栋楼是小区唯一的小高层，首层架空。

南向1.5米进深阳台，10.9米通面宽，赠送一半面积。

主卧和北次卧各有一处侧边飘窗，北边另一个卧室接的是设备平台，面积全赠送。

相当于每个房间都有赠送，合计超过11㎡，建面使用率83.5%。

子母门入户，豪宅即视感。

玄关通顶柜，里面隔断都打好了，收纳杂物很实用。

4米宽厅，全落地窗，进深比较长，客厅比110户型显得宽敞不少。

最大的亮点是L形餐边柜：与公卫洗手盆连通式设计。

置物展示+清洁功能一体化，很有创意且非常人性化。减少了转角面积的浪费，同时上面的镜柜还拉大了空间感。

餐桌另一侧是整排收纳柜，家政间、外出衣帽间全包进去了。

主卧面宽3米9，同样是L窗采光，挑不出毛病，但也没有能让人眼前一亮的东西，没做衣帽间而是衣柜，放大了空间。

南向次卧做成儿童房，暖白底色+大量多巴胺亮色的使用，很有活力感。

北次卧飘窗在房间东边，相对北向的窗子来讲采光时间会更长一些。

厨房没有110户型面积大，细长条，操作体验不太好。

基本就是只能一个人静静享受烹饪乐趣，社交属性差了点。

02

项目建设用地约1.27公顷，总建筑规模约3.38万㎡，其中地上计容建面2.17万㎡，容积率1.7。

规划6栋4-16F住宅楼，共202户，户均面积不到110㎡。

其实以花语璟语的地块素质来说，临铁优势+规模限制，也是个妥妥的刚需盘。

坏就坏在，这块地的楼面价被抬得太高了。

土拍现场经历了215轮叫价，中铁建地产以22%的溢价率拿下这宗2万㎡出头的地块，单价达到3.58万/㎡。

旁边的招商云璟揽阅楼面价是2.86万/㎡，金隅花溪云锦2.5万/㎡。

目前，两个项目的成交均价分别是：5.84万/㎡、5.48万/㎡。

如果追求差不多的利润水平，花语璟云至少需要卖到6.5万元/㎡。

做同样的产品，显然无法实现这个程度的差价。

最终，中铁建地产决定拿出他的高端产品系“花语”。

但市场对这个位置的高端项目接受能力，目前看十分有限。

除上述两个今年新入市的楼盘，周边还有不少在售项目，近两年的成交均价都没有突破6万。

招商璀璨公元5.7万；能建京玥兰园更是连5.5万都没站上，近两个月成交价已跌破5万。

主打大户型的纯改善盘新城基业颐瑞府均价接近6万，但取证快2年了，只网签了66套，还有超六成房源在售。

花语云璟在它2万多平米的迷你社区里，炫技空间实在有限。

园林几乎是没有发挥余地的，能把架空层、会所、邻里中心等配齐，已是十分难得。

中铁建还是拿出了很大诚意，力求把这个项目打造成“小而精”的品质社区。

03

花语璟云项目开发主体为北京弘邑置业，注册资本2000万元，由中国铁建房地产旗下中铁房地产集团北方有限公司100%持股，法人兼经理为方兵。

从天津调来的方兵，在北京市场却是一个“新兵”，能否带领花语璟云在通州突围，是中铁建地产重归北京的关键。

依托通州最低的容积率，花语璟云打造了通州罕有的4层洋房，仅两个单元16套，单套面积100㎡左右。

中铁建似乎想做出一个反主流的小户型“微豪宅”社区。

隔壁的云璟揽阅有大约一半的房源是90平米以下户型。

或许出于总户数不多的考量，花语璟云放弃了90平以下纯刚需户型，集中精力做好100-120平米面积段，也是尽量与云璟揽阅产品定位做出差异。

1.7的容积率原本是项目卖点之一，但因为地块南向有遮挡，楼栋距离用地红线过远，导致小区实际容积率被拉高。

当然，相较云璟揽阅和花溪云锦2.2的容积率，花语璟云还是更加低密。

楼栋朝向偏西南，楼间距比较宽裕。南北两侧楼栋距离用地红线较远，减少了临街感。

室内扩容空间方面，南向有通面宽跑道式阳台，进深1.5米；北面有设备平台；部分端户房源有侧边飘窗。

得房率BUFF三件套也配齐了，整体赠送尺度不输云璟揽阅。

通州梨园板块的三个新盘的案名皆占了云字，产品上也不乏相似之处，都是为“好房子”量身打造。

三个项目合计为北京城市副中心供应了近千套四代宅。

八里桥的朝棠揽阅，一个项目就有900多套房源。

此外还有中建玖合副中心站8合1地块，目前还没出设计方案，但从面积上来看，23.7万㎡的规模，约等于10个花语璟云。

而且从地块条件来看，中建玖合项目是具备豪宅基因的，前排河景大户型做利润，后排中小户型做流量保成本。

这个超级大盘的方案一出来，恐怕会让花语璟云的处境更加被动。