文/北京进深 徐迪

拿地不到一个月，中海地产在通州首个操盘的项目亮相了。

12月23日，通州九棵树南6017地块规划设计方案公示。

项目总用地面积约2.47公顷，纯居住用地，总建筑规模约8.4万㎡，其中地上计容建面约5.44万㎡。

规划7栋住宅楼总计580户，户均建面约94㎡，主打刚需小户型。

1、楼栋排布

地块出让文件里，关于建筑布局的要求是：

居住建筑鼓励采用围合式院落布局，营造良好的内部庭院空间环境。

但是这个长条地形做围合布局确实不太合理。

中海选择将7栋住宅楼分成南北两行排布。

北排东西两栋1# 和3# 为15/18F小高层，其中3#东边两个单元首层架空。

北排中间的一栋和南排四栋均为10-11F洋房。

北高、南低，整体符合天际线控制要求，打造错落有致的空间形态，总体形成东北高西南低的空间格局。

2、园区规划

小区东、北、西三面均有人行出入口，都做了景观大门设计。

园区的整体布局呈现景观均好性。。

东侧为正门，通过风雨连廊，向内连接邻里中心、下沉庭院。

风雨连廊做成了方正的景观亭样式，围绕在物业用房两侧。

北门进来也有一处长条形下沉庭院，与室外活动场地连在一起。

3、车位配比

项目规划机动停车位706个，其中有138辆在地面。

车位配比达到1：1.22。

小区的西、北两侧，分别设置了地库出入口。

4、户型预计

地块朝向虽然不是正南正北，但地形规整，面宽资源较好，有利于打造小户型产品。

面积段预计75/92/100/119㎡。

北排两边的小高层：1# 和3#，建面约100㎡，共200套；

北排中间的2# 楼，建面约119㎡，共66套；

南排两侧4# 楼、7# 楼，建面约75㎡，共160套；

南排中间的两栋5#、6#，建面约92㎡，共154套。

5、赠送面积

简单但是豪横，南向通面宽开敞阳台，进深1.5米；

北向通面宽设备平台，进深0.8米。

由于楼栋是行列式排布，东西间距较为紧凑，没有侧边飘窗赠送。

阳台和设备平台，在总平图上来看都是结构外建筑。

但在做户型预测时，发现阳台这部分应该要计一半面积，否则总建面对不上。

现行通例是，报规时开敞阳台计一半建面、设备平台不计建面，交付时统一都包进室内，大概率是这样。

6、退线问题

6017地块的出让文件中提到，沿九棵树中路西侧道路红线向西20米范围内空间不得建设永久性建筑，建议结合开敞空间和绿化统一设计。

九棵树中路西侧，也就是小区东侧，只有大门沿红线而建，其余的住宅楼和配套楼都退线20米+。

这样一来，小区实际容积率会达到2.4左右。 

为了最大化保证楼间距，南北楼栋和西侧建筑都靠近红线，最小距离2.9米左右。

南排4栋楼东西间距5米出头，如果侧边开窗会形成对视，隐私性较差。

这4栋楼户型比较狭长，侧边不能开窗的话，整体通透性和采光也会受到影响。

7、公区配建

配建方面，需结合自身地块使用需求设置分布式能源站，满足新能源装机率相关要求，放置于地下；

设置有线电视机房，最小建筑面积30㎡，电信机房以具体方案为准，放置于地下；

设置开闭站一处，占地面积300㎡以上，建筑面积600㎡以上，需放置于地上。

8、建筑风格

建筑体量与风貌总体定位清新明朗、简约现代、宜居绿色、柔和灵动。以现代风格为主。

出让文件中还提到一点：住宅建筑单元间宜高低错落布置，当单一方向宽度大于等于三个单元时，建议在顶层做错层处理。

目前南排的4、5、6三栋楼都做了四个单元，也没有错层设计。

第五立面项目用地位于坡顶协调区，居住建筑宜为简化坡顶形式。

总平图上看不出建筑是坡顶设计。

此外项目在建筑材质方面也有建议，宜采用突出传统文化底蕴的建筑材料，如灰砖、混凝土、木材等地域材料。局部点缀传统的红砖立面体现新中式的建筑风格。

期待后续的效果图出片。

拿地回溯

中海通州九棵树地块于11月27日完成出让，总价12.48亿元，楼面价约2.29万元/㎡，溢价率0.97%。

项目开发主体北京海铧房地产开发有限公司，是中海企业发展集团的全资子公司，法定代表人、董事为付熙嵬。

公司原名为长春海悦地房地产开发有限公司，成立于2010年3月，今年8月份将公司名称和注册地址等进行了工商变更。

9月底，公司经理变更为倪健刚。

今年4月初，中海曾参与过通州八里桥地块的竞拍，但最终该地块由招商蛇口拿下，开发为朝棠揽阅项目。

中海地产以合作开发的方式参股了朝棠揽阅的项目公司，持股比例25%。

自6月份首批取证以来，朝棠揽阅累计898套房源入市。

目前网签518套，去化近六成。成交金额约27.25亿元，地价覆盖率达218%。

按照持股比例，中海地产大概能录得6.8亿元的权益销售额。

这是中海首次试水通州楼市，朝棠揽阅的市场表现让中海印证了通州的购买力。

也坚定了后续拿下九棵树地块的信心。

九棵树板块与八里桥同属通州老城区。今年以来，通州拍出溢价的两宗地都在老城区，除了朝棠揽阅所在的八里桥，还有中铁建花语璟云的梨园地块。

这一带是成熟住区，学铁商等配套都很完善。离朝阳区也比较近，加上副中心和运河商务区的概念，对于东三环CBD外溢的刚需客群具有一定吸引力。