文/北京进深 林振兴

年底冲KPI，北投置业总经理屈晨拼了。

捂了两年多的通州北投项目——栖澐湾，终于揭开面纱。

栖澐湾这一路走来真的很不易，经过换帅、调规与更名。

虽然“动手术”后，它逐步向“好房子”靠拢，但得房率跟通州几位大哥相比，还是有不少差距。

在通州，别家“四代宅”赠送后的得房率，动不动逼近甚至超过100%；但栖澐湾哪怕加上赠送，有的户型得房率才83%，连别人备案的得房率都打不过。

更扎心的是，屈晨还吃了一个高价拿地的“亏”。

栖澐湾所在地块，是北投置业于2023年6月以25.9亿元底价竞得，楼面价约2.57万元/平方米，销售指导价5.5万元/平方米。

但现在位置比它更香的通州九棵树地块，上个月刚被中海地产拍走，楼面价才2.29万元/㎡。后者不仅距离九棵树站不到1公里，周边配套完善，城市界面好。

而且无论是产品力、品牌力、还是开发经验，北投置业与中海地产之间的差距都不小。

屈晨此前曾是北投集团冬奥村项目部项目经理。

冬奥会、冬残奥会期间，屈晨加入赛时保障团队，担任北京冬奥村（冬残奥村）运行团队后勤副主任一职，负责场馆基础设施建设以及团队后勤9个领域的工作。

从北投集团来到置业公司，屈晨肩上的责任更重了，栖澐湾成了他的“证明之战”。

眼下，他的策略就三个字：卷价格。

栖澐湾均价4万+，甚至有3万+房源，还是精装修交付，看上去是真香。

但注意了！这价格背后，地价与售价之间的“缝差”只有1万+。

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栖澐湾的定价与调规，或许也是受“亲兄弟”晟景汀澜的影响。

北投晟景汀澜自2023年11月开盘，眼下网签194套，去化还不到一半。

它最高光的时刻，甚至成交均价突破5.1万/㎡，但近两个月成交均价降至4.1万/㎡左右。

这让最早买晟景汀澜的一批老业主成了韭菜，哭晕在厕所。甚至有业主在大年初一定的房，几个月过后，又去退房。

道理摆在那里，市场总是“买涨不买跌”，越降越卖不出去。

今年7月至今，晟景汀澜大部分月成交套数都是个位数。

现在的通州市场已经跟两年前大变天了，栖澐湾为了不重蹈兄弟楼盘覆辙，在定价上肯定有所考量。

如果定太高，无人问津，不仅库存难去，还占用资金。

屈晨的打法，是走平民路线，均价4万，也有3万+的房源，而且还是精装修交付。

乍眼一看，这个价格还蛮香的。但别忽视，地价缝差才1.43万元/㎡。

通常而言，地价缝差越大，能让开发商有更多操作空间，用心打造产品；反之，地价缝差越小，开发商可能为了保利润，会“砍”成本、偷偷减配。

综合对比下其他通州楼盘的地价缝差：

朝棠揽阅的楼面价3.12万/㎡，一期成交价5.8万/㎡，地价缝差2.68万/㎡

云璟揽阅的楼面价2.86万/㎡，成交价5.7万/㎡，地价缝差2.84万/㎡；

花语璟云的楼面价3.58万/㎡，成交价5.7万/㎡，地价缝差2.12万/㎡；

运河玖院的住宅楼面价3.06万/㎡，一期成交价6.2万/㎡，地价缝差3.14万/㎡

可见，栖澐湾的地价缝差是真的小。但，它最大的硬伤还是，城市界面。

栖澐湾，位于通州张家湾板块。张家湾并不是通州传统的主城区，配套主要靠未来规划，周边现在比较荒。

目前该项目距离地铁站有一段距离，最近的1号线、7号线花庄站步行大约2.4公里。

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栖澐湾是一个有故事的楼盘，拿地两年后竟然开启调规、更名，它最初曾叫云帆汀澜。

调规前共12栋楼，总户数为971户，主力户型包括75㎡两居、85㎡/96㎡三居、120㎡/140㎡四居，产权得房率在75-82%。

项目原户型没有阳台，南向为通面宽飘窗，北侧有设备平台，可扩展空间不大。

调规后，栖澐湾户型建面为79/89/107/110㎡三居、120/140㎡四居。

具体来看看，它在户型上动了哪些“手术”？

原来75㎡户型只有两居，餐厅直对厕所，让购房者直言“别扭”。

现在79㎡户型变身为三居，餐厅对着厨房，还有了家政间。

原先85㎡户型也是餐厅直对厕所，南向是飘窗。

现在89㎡户型，把南向飘窗全部改成阳台。其中，客厅是进深1.5米的开敞阳台，主卧是1.2米的设备平台。

栖澐湾89㎡室内格局直接copy朝棠揽阅89㎡的爆款产品，连主卧的储物间都直接照抄了。

不同的是，栖澐湾并没像朝棠揽阅一样慷慨，它北边没赠送设备平台，只能在侧边赠送飘窗。

但并不是赠送越多越好，栖澐湾餐厅桌椅与飘窗在一起，显得空间有点局促和怪异。此外，客厅则是飘窗+阳台的赠送组合。

餐厅和客厅之间还有一个垛子，不太美观。

而且该户型西北次卧是西面开窗。传统观念认为，西边开窗可能会导致家中的正财运受损，因为西方被认为是夕阳的方向，象征着收敛和内聚的能量。

更关键的是，西边窗户会导致严重的西晒问题，夏天室内温度会显著升高，冬天则会感觉闷热不舒适。

主力107㎡，中间户得房率88%，边户得房率约92%。

对比同在通州的国誉颂105㎡，栖澐湾不是那么方正，缺角多。

整体面宽上，栖澐湾10.25m，国誉颂10.7m；栖澐湾客厅面宽3.6m，国誉颂4m。别小瞧，客厅近半米的差值，体感大不一样。

而且栖澐湾南侧长辈房的面宽只有2.85米，放一张2米床，会很拥挤。

110㎡三居虽动了“手术”，但因为一梯一户的原因，加上赠送，得房率才83%。

该户型扣掉东北角的合用前室，缺了一整个大角，瞬间不方正。

总面积虽然大于107㎡，但主卧却比人家小，客厅面宽一致，北边设备平台赠送面积也更小。

最大的140㎡，楼王户型，是经典的四叶草布局

主卧带270度转角大飘窗 ，bug是有两个“显眼包”墙垛子，主卫是双台盆设计。

东北次卧是东面开窗，早上的阳光非常强烈，影响睡眠。且传统风水学则认为，东面开窗易导致“财气外泄”。