观点指数 春节前的租房淡季即将到来，市场租房需求逐步下滑，业主挂牌积极性降低，同时多个重点城市出现租金下滑。为稳住出租率水平，市场化企业或将通过租房优惠活动来吸引及留住租户。

　　同时在需求缩减的情况下，样本企业开店的积极性变低。不过，受政策和金融红利的推动，企业参与保租房建设管理的积极性提升，同时多地也在推进纳保工作。

　　除了保租房热度持续不减外，保租房REITS也在加速落地，报告期内国内第四单保租房REITs正式提交申报，目前已获上交所反馈。

　　租赁企业方面，值得关注的是上半年魔方公寓受疫情波及，在项目扩张、出租率和净利润等方面受到负面影响。

　　开店积极性疲软，疫情下魔方难缩成本

　　从已公布运营数据的租赁企业来看，在管租赁房源规模最高的无疑是分散式企业相寓。区别于集中式公寓，分散式企业在房源获取上更为灵活便捷。

　　来源：观点指数整理

　　注：魔方出租率为截至2022年6月30日直营模式下出租率水平

　　报告期内，瓴寓国际与杭州城市土地公司就杭州丁桥人才房项目达成合作。项目总建筑面积7.2万平方米。可提供624套公寓，项目将于2023年初竣工并于2023年上半年投入市场。

　　依托国资企业的物业资源，租赁企业通过输出项目建设、运营管理等优势，不失为扩大市场占有率的重要途径。

　　值得注意的是，9月26日，魔方生活服务成为首个赴港冲击IPO的租赁企业。此次IPO募集资金将主要用于业务扩张及战略性收购；更新技术基础设施及创新公寓产品；持续销售及营销工作；营运资金及作一般企业用途。

　　数据来源：企业公告，观点指数整理

　　据观点指数了解，截至2022年6月30日，魔方生活服务共有7.62万套在营公寓，分布在全国26座城市，今年上半年，魔方生活服务收入为8.5亿元，同比增长24.1%。

　　数据来源：企业公告，观点指数整理

　　要关注到的是，上半年魔方生活服务在规模实现增长的同时，出现了增收不增利的情况，净利润仅为41万元，而去年同期为1.62亿元。

　　对于净利润大幅下跌，魔方表示上海项目的营销工作于封城期间停滞且无法发挥作用，出租率受到影响且未能达到增长预期。同时，继续扩大公寓网络的预定计划也因疫情而受挫，新项目开业以及进一步的战略性收购也因疫情而延迟。

　　据观点指数了解，魔方公寓的运营模式主要有以下两种：直营模式、加盟管理和第三方托管模式。前者在营房间为50074套，占比达65.72%。数据显示，今年上半年直营模式收入8.09亿元，占同期总收入的95.2%；2019年至2021年，直营模式产生的收入占同期总收入的比例也均超过94%。

　　直营模式下，即使出租率或收入下滑，魔方的运营成本及开支也难以按比例削减，每月仍需向业主支付租金、房间维护成本，运营成本以及员工薪资等各项成本开支相对固定。

　　因此，出租率以及收入下降会导致魔方盈利不成比例减少，给净利润及经营业绩带来压力。

　　数据来源：企业公告，观点指数整理

　　在重点城市疫情散发的背景下，作为主要收入来源的直营模式面临出租率下滑的危机。

　　2022年上半年，魔方公寓直营模式下成熟期项目平均出租率为83.9%，较年初的88.5%下滑4.6%。上半年整体直营模式平均出租率为82.4%，较年初缩减4.1%，其中，蓝领公寓出租率为85.4%，白领公寓出租率为81.2%，出现下滑。

　　来源：观点指数不完全统计

　　样本企业新增项目入市方面，据观点指数监测，报告期内共计5个租赁项目开业，新增开业样本企业主要有城家公寓、金地草莓、中海系长租公寓、冠寓以及城方。开业项目数相较上个报告期出现大幅缩减，毕业季过后市场租房需求缩减，企业开店积极性不高。 

　　值得注意的是，报告期内新增开业的5个租赁项目中，有2个是保租房项目，分别是上海地产城方·虹桥璟智公寓和龙湖冠寓西安体育学院店。

　　在政策及金融红利推动下，租赁企业对保租房发展的信心提升，同时积极参与到保租房建设管理中。

　　保租房REITs加速落地，维持长期稳定收入成重点

　　首批三只保租房REITs成功上市不久，华润置地发布公告称拟分拆华润旗下位于上海的保障性租赁住房项目作为基础设施类公募REITs底层资产，预计募集金额为11.2亿元。

　　这是第四单正式申报的保租房公募REITs，同时也是首单房企申报的保租房公募REITs。

　　来源：观点指数不完全统计

　　近期，该项目获得上交所反馈，反馈意见主要涉及项目合规性和项目估值两个问题。

　　合规性方面，反馈意见主要关注基金资产运营期限（原则上运营3年以上）和持续稳定收益的情况，项目估值方面要求基金管理人对于估值合理性进一步说明并完善相关资料。

　　关于底层资产方面，据观点指数了解，该基础设施REIT的底层资产为有巢国际公寓社区泗泾店和有巢国际公寓社区东部经开区店，两者均是保障性租赁住房，入市时间均为2021年，运营期限均未达3年要求。 

　　来源：观点指数整理

　　观点指数认为，保租房概念被关注也就一年多时间，目前市面上运营超3年的保租房项目比较少，从已上市首批三只保租房REITs底层资产来看，运营超3年的项目并不多，交易所或对保租房运营期限有所放宽，租赁企业应更关注如何维持长期可持续的收入。

　　同时，已上市3只保租房REITs的原始权益人，均不是以住宅开发为主业的房地产企业，华润置地通过此次申报，将有望成为首个涉足保租房REITs市场的房地产企业。

　　随着各地保租房认证办法的发行，将极大刺激企业纳保工作的推进，吸纳更多项目纳入保租房的管理，有效增加市场供给。对于房企而言，发行公募REITs将是实现集团融资渠道多元化的重要途径。

　　此外，10月9日，天津泰达人才安居有限公司作为招标人，披露“保障性租赁住房公募REITs项目公募基金管理人及资产支持专项计划管理人采购项目竞争性磋商公告”。公告中表示，招募保障性租赁住房公募REITs项目公募基金管理人及资产支持专项计划管理人，项目资金来源为自筹。

　　这也标志着天津市正式启动保障性租赁租房基础设施公募REITs发行工作，该项目资金来源为其他资金（国有资金）。

　　各地保租房REITs加速落地将有助于盘活存量闲置资产，推动保租房新增投资，回收资金用于保租房建设，促进形成良性循环，同时推动国内公募REITs市场实现进一步发展。

　　多地租金出现下滑，租赁市场预计持续稳中微跌

　　报告期内（2022年9月），全国住宅挂牌出租70.2万套，供给量环比下降8.12%，普通公寓挂牌出租1.22万套，环比下降16.44%。

　　观点指数认为，受春节前租房淡季的影响，个人租赁房源挂牌出租积极性减弱，租赁房源供给减少，在需求走低，市场供给减少下更考验市场化租赁企业的去化能力。

　　数据来源：全国房价行情网，观点指数整理

　　据观点指数监测，报告期内（9月）北京住宅租金平均单价达115.72元/月/平方米，是唯一突破110元/月/平方米的城市；其次是上海，租金单价为102.71元/月/平方米。

　　环比方面，四个一线城市北京、上海、广州及深圳住宅租金均出现环比下降，跌幅分别为1.29%、5.6%、0.87%以及6.25%。整体一线城市平均租金为91.77元/月/平方米，环比下跌3.68%。

　　其他6个城市的租金水平同样出现不同程度地走低，降幅从0.18%到8.88%不等，其中跌幅最大的是天津，除杭州及天津跌幅较大外，其他城市下跌幅度均在5%以内，降幅最小的是厦门。

　　总体而言，9月观点指数监测的10个城市均出现租金环比下降，10个城市平均租金为65.43元/月/平方米，环比下跌3.6%，下跌原因或是由于毕业季带来的租房需求已消散，以及春节前的租房淡季出现，租房需求减弱，企业或选择通过租金优惠活动来吸引、留住客户。

　　结合租赁市场行情及以往同期租金走势，观点指数预计下月整体租金或将出现稳中微跌。

　　政策多维度推动发展，各地加快筹建保租房

　　政策方面，最近再次强调租购并举，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。

　　来源：观点指数不完全统计

　　报告期内，筹建保租房进展动态方面，多个城市积极推动保租房建设，加快落实十四五筹建目标。

　　盘活闲置资产、集体用地建设租赁住房等成为筹建保租房的重要途径，同时城市公租房公司利用自有资源加快保租房入市。

　　保租房认证方面，报告期内佛山新增在建的汇通大厦认定为保租房项目，据观点指数了解，已有多个城市发布保租房认证的相关办法，同时租赁企业正积极推动纳保工作的开展。

　　来源：观点指数不完全统计

　　回顾报告期内租赁行业相关政策，主要是涉及多渠道增加租赁住宅房供给，其中包含公积金优惠政策吸引增加租赁住房供给、改建租赁住房、盘活闲置资产、存量土地建设等多种渠道，同时也有城市颁布相关政策对保租房的租金、建设、管理等多方面做出要求。