观点指数 10月，多家物企更新了近期项目外拓的情况，目前非住业态是物企主流的第三方外拓方向。

　　除此之外，报告期内还发生了多起物管行业相关的股权收购案例，例如博裕资本收购金科服务，华润万象生活收购祥生物业，以及德信服务收购杭州凯川。

　　而在二级市场方面，物管板块整体大幅下跌，9月底除碧桂园服务外的另一物管龙头万物云在香港IPO上市，整体估值水平处行业头部。

　　多家物企外拓积极，"第三方"成规模扩张重要途径

　　时值2022年三季度结束，多家物企都在公众平台上披露了项目外拓的近况。

　　恒大物业虽因中国恒大的关键交易风波停牌半年以上，但业务拓张方面仍在正常进行。9月新增项目50个，主要为产业园、住宅、公建等业态，代表性项目包括南阳中科智造产业园、中石化新材料研究院、广西民族村、阳泉新桂园等。

　　招商积余则继续发挥非住领域的禀赋，于江西、湖南、北京、深圳等地新拓得多个非住类型的项目，例如赣州经济技术开发区人民法院、湖南拓维信息、长沙博世汽车以及中泰证券泓晟国际中心等。

　　碧桂园服务方面，继此前连续大规模收并购后，仍在积极外拓寻求规模的扩张，近期获得包括天津润淼佳苑、咸阳壹品兰轩、庆阳御景豪庭等住宅项目，以及天津第四中心医院医疗辅助服务、渤海银行呼和浩特分行、长沙博世汽车等非住宅项目，包含医院、景区、公建、产业园等不同赛道。

　　随着新盘开发的放缓以及大部分物企收并购战略的收缩，第三方外拓（尤其是非住宅领域）将成为物企重要的规模扩张途径。

　　华润万象生活第四笔并购，料未来商管比例或下降

　　9月28日，华润万象生活公告了对于祥生物业的收购方案，拟收购后者全部股权及关联方债务，交易代价暂定为10.37亿元，其中2.07亿元为债务，这也是华润万象生活今年进行的第4笔收购。

　　祥生物业主要布局于浙江、安徽以及江苏等地，最新在管面积为2350万平方米。根据所签署的框架协议，收购完成之后，卖方还需促使相关开发商就物业管理项目在包括基础物管服务、业主增值服务、非业主增值服务以及车位代理销售服务方面继续和祥生物业进行合作。

　　祥生物业此前就曾赴港递表，并于去年11月22日顺利通过聆讯，但后续上市流程迟迟没有进行，或许在当时就已有出售计划，如今这一进程也终于顺利落地。

　　对价方面，本次收购市盈率约为9.9倍，而此前华润万象生活对于禹洲物业以及中南物业的收购市盈率分别为21.7倍以及14.1倍，其中变化也是物管行业自身状况变化的反映。一般而言，直接收购的对价水平高于二级市场的估值。

　　在碧桂园服务收并购步伐大幅放缓之后，华润万象生活似乎承接了"并购王"的头衔，今年以来已豪掷46亿元进行收购，实现了规模的快速扩张。

　　根据2022年中报，华润万象生活上半年住宅物管和商管板块的营收比例为63.5：36.5，和去年同期相比，住宅板块营收占比显著扩大，且今年出手并购的物企也基本以住宅物管为主。

　　由于住宅物管规模扩张本身也更为迅速，今后华润万象生活商业运营业务的占比或会被继续压缩。

　　值得一提的是，华润万象生活今年的大型收购都有一个共同特点，即对象都是已递表准备上市的物企，这可能是考虑到相关企业在信息披露、财务安全性以及与地产方的切割方面相对更强。

　　另外，10月8日中南服务以底价2512.8万元挂牌转让上海莘闵物业60%的股权，而中南物业于今年1月被华润万象生活收购，此举可以解读为华润万象生活“释出”收购而来的部分质量欠佳或整合不力的资产及项目。

　　德信服务也进行了上市后的首笔收购交易，10月11日公告，拟1570万收购杭州凯川39.2%的权益。德信服务表示，杭州凯川在陕西省渭南市承接一项商业地产项目，而通过参股杭州凯川，预计将能实现业务目标，以将其客户群多元化至商业物业领域，并增加收入来源。

　　博裕资本尝试拿下金科服务大股东

　　此前遭遇连环风波的金科服务终于迎来了大股东更换的命运。

　　9月27日，金科服务发布公告称，博裕资本拟以12港元/股的价格要约收购公司股份，较停牌前日的收市价约溢价33.04%，若交易完成，博裕资本所需最高支付现金代价为47.63亿港元，总持股比例将超过50%，并将取代金科股份成为金科服务的大股东。

　　受行业及关联方不利因素影响，金科服务一直面临着重大的挑战及不确定性，此前曾花费重金收购关联方金科股份托儿所资产，并向关联方提供15亿借款。今年初至最后交易日为止，金科服务股价已下跌71.59%，2022上半年归母净利润也较去年同期大幅下降约31.87%。

　　博裕资本于去年12月作为战略投资者以22%的股权比例入股金科服务并成为二股东，彼时转让代价为26港元/股，目前博裕在金科服务这一项目上的投资已产生10多亿港元的浮亏。

　　目前二级市场上物业股的估值水平可能已处于最低点，本次博裕进行加仓并取代地产方获得金科服务的控制，或会断绝金科服务继续对地产方进行利益输送的可能，后续股价若回升也有利于减少其此前已产生的损失。

　　金科服务复牌后，资本市场也第一时间做出了回应。当日收盘，金科服务录得涨幅32.59%，报11.96港元/股。

　　不过，从企业经营层面来看，在更换大股东并切断与金科股份的股权关系后，后续金科系项目对金科服务能否继续输送供给，相关人员和资源的产业链条能否效率不减、继续维系？仍然值得权衡考虑。

　　万物云正式挂牌上市，板块跌幅持续扩大

　　万物云于作为行业内规模仅次于碧桂园服务的物管龙头，于9月底在香港招股并上市。目前物管股市场境遇已大不如前，万物云在招股期便遭遇了香港公开发售项公开认购不足的问题，但这也可能与过高的招股定价有关。

　　9月29日，万物云正式挂牌上市，发行价49.35港元/股，上市首日便破发，收盘跌6.79%，报46港元/股。

　　截至10月17日，万物云收盘报44.5港元/股，较发行价已跌去约10%。目前，万物云总市值为519亿港元，市盈率约（TTM）24倍，在目前的上市物企中仅次于华润万象生活。

　　万物云自身素质较优，关联方万科稳定度也相对较高，股价和估值受到一定压制，主要还是整体市场环境的影响。

　　数据来源：企业公告，观点指数整理

　　二级市场方面，上月物管板块股价有所回暖，而报告期内H股物业股整体继续下跌，恒生物业服务及管理指数录得约19.45%跌幅，跑输同期港股大盘恒生指数8个百分点。

　　个股方面，各头部物企也均录得较大幅下跌，除刚上市不久的万物云外，华润万象生活、碧桂园服务、保利物业以及中海物业分别录得11.8%、32.7%、17.3%以及20.5%的跌幅。