观点指数 2021年房地产市场表现分化明显，上半年销售行情火热，商品房销售量价齐升，同比增速维持高位。

　　下半年，行业调控趋严，按揭资源及贷款利率收紧，房企现金流面临巨大压力，拿地、投资、开工均处于低位。另外，房地产税改革试点工作的推进，加大购房者短期观望情绪。种种因素影响，加快了房地产市场下行的速度。

　　近期，中央政治局会议强调推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环。

　　人民银行和银保监会联合发布《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》，明确提出支持房企发行债务融资工具、办理并购贷款业务，进一步落实房企并购服务，托底房地产行业风险，预期房地预期行业将迎来一定的政策边际改善。

　　面临市场寒冬，房企正在转变黄金时代的惯性思维方式，通过节衣缩食、区域结构调整等动作，向管理要红利，向经营要效益。

　　过去的2021年，观点指数对市场环境和房企经营动作进行不间断监测、分析，在即将跨入2022年之际，面向全行业继续发布“卓越指数·2022房地产年度卓越表现”的前序研究成果--2021年度房地产企业销售表现，以展现地产行业过去一年的改变与收获。

　　企业论衡篇

　　关键词：销售失速、行业出清、管理红利

　　累计销售增速首次转负，44家房企突破千亿

　　观点指数发布的"2021年1-12月房地产企业销售金额表现"研究成果显示，前100房企实现全口径总销售金额12.8万亿元，同比减少2.4%，年内累计销售增速首次转负。

　　数据来源：观点指数整理

　　12月单月，前100房企实现全口径总销售金额11276.5亿元，环比增长41.1%，但对比2020年同期减少31.7%，在行业景气下行的环境下，年底楼市销售明显失速。

　　碧桂园、万科和融创1-12月录得全口径销售金额7588.2亿元、6203亿元以及5976亿元，同比增速分别为-3.8%、-11.9%以及3.9%。

　　数据来源：观点指数整理

　　观察2021年全口径销售区间分布情况，44家房企突破千亿门槛，比2020年减少1家。8家房企销售规模超过3000亿元，与2020年数量持平。全口径销售位于2000-3000亿元的房企数量由2020年的11家降至7家。

　　值得注意的是，2021年全口径销售突破6000亿的房企仅有2家，分别是碧桂园、万科，比上年减少1家。

　　数据来源：观点指数整理

　　从整体销售增速来看，前100房企中，33家全口径销售金额不及2020年，录得销售同比为负。其中，19家房企销售同比降幅超过10%，6家房企降幅超过20%。

　　数据来源：观点指数整理

　　从2021年各梯次房企销售情况来看，位于前21-30房企全口径销售金额总和同比增长幅度最大，为7.9%。前51-70家房企同比增速最低，为-8%，该梯次的房企销售位于450亿元-900亿元之间，基数不低，但融资能力以及抵御市场风险能力一般，销售降幅明显。

　　超8成房企销售未达标，市场寒流中逆势前进

　　年初，多家房企根据市场预期和楼市研判，制定了年度销售目标。但自8月以来，楼市销售急转直下，金九银十旺季失色，难以如期完成销售目标。

　　数据来源：观点指数整理

　　观点指数以30家发布销售目标的房企为样本，计算销售目标平均完成率为93.3%，远低于2020年同期104.8%的平均目标完成率。

　　30家样本房企中，完成全年销售目标的仅5家，分别是绿城中国、华润置地、滨江集团、越秀地产以及首开股份，占比16.7%。16家房企销售目标完成率位于90%-100%之间；8家房企销售目标完成率位于80%-90%之间；剩余1家房企销售目标完成率低于80%。

　　整体来看，房企年初对于楼市销售较为乐观，制定了积极进取的目标，但在下半年市场寒流冲击下，楼市销售行情脱离了预期轨道。

　　部分头部房企表示将，会根据市场情况调整公司经营计划和目标。例如在2021年全口径销售金额出现较大幅度下滑之后，万科根据市场的反馈和遵循谨慎研判的原则，下调2022年的最低经营目标。其他头部房企如保利和融创也在积极准备楼盘推售工作，将每天当成卖房的好日子，冲击更高的销售金额和回款目标。

　　12月，保利发展在广州推出保利天汇、保利天珺、保利悦公馆、保利罗兰国际等多个项目，预售套数超过 2300套；融创为融创未来金融城、融创悦城等上海项目取得近3000张预售证，预计近期将开盘销售。

　　行业出清利好优质房企，管理红利成未来发力方向

　　数据来源：观点指数整理

　　市占率方面，如观点指数预计，2021年全国商品房销售额将达到18.2万亿元，以此计算，前100房企市占率为70.6%，较2020年下降5.3个百分点，前50房企市占率为46%，较2020年下降3.5%个百分点。

　　当前房地产行业遭遇阵痛期，前100房企首当其冲，销售下滑明显，市场集中度出现下降。与此同时，调整还在持续，行业将加速洗牌出清。

　　考虑到当前房地产行业以稳为主的基调，以及在国民经济发展中发挥支柱作用不会改变，未来房地产行业市场依旧庞大，行业出清空出的市场份额将由优质房企承接，行业机会向头部房企集中的趋势依旧持续。

　　当前，一些房企已经在组织架构和经营理念上做出改变，将提质增效放在首位，向提升管理效益索取红利，这在房地产行业土地红利属性、金融红利属性减弱的当下显得尤为关键。

　　近期，万科内部发文，提倡节衣缩食，贯彻花小钱办大事、费用最优、性价比最高等原则，在出行订票、公务车使用、会议场地、海报与视频制作等工作场景提出节省费用的要求。此举体现了万科提高费用管控与经营效益的决心。

　　除了万科，部分房企如碧桂园、新城控股以及华润置凭借自身的前瞻意识，通过调整组织架构进行费用管控，提升效益。

　　来源：观点指数整理

　　调整的方向主要分为两类：区域的合并，即对发展前景较弱的区域进行裁撤或合并，从而达到整合资源、降低管理成本的目的；区域的裂变，即对较大区域进行裂变，能够缩短管理半径，增加管理颗粒度，深耕区域市场，提升运营效能。

　　总结上述房企动作，未来降低管理费用率主要有两个方向：一是费用把控更加严格，管理更加精细化；另一个则是聚焦区域深耕，做大百亿销售区域数量，利用规模效应减少销售费用支出。

　　宏观印象篇

　　关键词：三条红线、两集中、房地产税、良性循环

　　2021年，房地产行业整体政策基调依旧是坚持房住不炒，落实房地产长效管理机制，促进房地产市场健康平稳发展。

　　在此基础上，调控政策密集出台，包括管控供给端的三条红线、集中供地、银行贷款集中管理、监管预售资金等，以及管控需求端的二手房成交指导价、房地产税等政策。

　　来源：政府网站，观点指数整理

　　10月23日，全国人民代表大会常务委员会做出关于授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作的决定。

　　近年来重要会议及文件中多次提及房地产税，但相比此前表态，此次决定进一步明确了房地产税试点的征税对象、实施路径以及试点期限等，目的是积极推进房地产税立法与改革引导住房合理消费和土地资源集约利用，促进房地产市场平稳健康发展。

　　但另一方面，房地产税的落地使楼市走向存在不确定性，购房者短期观望情绪将加大，未来一段时间楼市销售将可能继续承压。

　　对比往年，2021年房地产调控政策呈现出频次高、范围广、程度深等特点，有效地抑制了房价上升。但与此同时，在调控趋严环境下，部分房地产企业面临较大经营压力，信用违约风险上升，市场预期受到冲击，房地产行业进入明显的下行通道。

　　来源：观点指数整理

　　2021年9月以来，央行、银保监会等多次举行房地产相关会议，释放信号。例如9月27日，央行货币政策委员会第三季度例会上首次提及"两个维护"，即"维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益"。

　　10月15日三季度金融统计数据新闻发布会上，央行表示部分金融机构对试点房企"三线四档"融资管理规则存在误解等问题，已采取相应措施，指导主要银行准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度，保持房地产信贷平稳有序投放。

　　12月6日，中央政治局会议进一步强调推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环。

　　来源：政府网站，观点指数整理

　　回顾历年中央政治局会议，"良性循环"概念为首次提出，是针对当前部分房地产企业陷入"评级下降融资受阻-房企资金承压-购房者担忧交付问题-销售回款锐减-评级下降融资受阻"的恶性循环做出的新表述，也是确保房地产行业健康平稳发展的必要表态。

　　在多方释放利好信号的前奏下，预计未来房地产行业将迎来一定程度的政策边际改善。

　　行业扫描篇

　　关键词：年中拐点、投资放缓、偿债高峰

　　年中销售遭遇拐点，全年商品房销售或突破18万亿

　　2021年房地产市场销售可以分为上、下半年两个阶段。

　　上半年行情火热，商品房销售量价齐升，叠加2020年上半年低销售基数影响，全国商品房销售同比增速达到38.9%的高位。

　　下半年，低基数影响不再持续，全国商品房销售同比增速出现下滑。与此同时，行业调控趋严，按揭资源及贷款利率收紧，个别房企出现债务违约，难以按期施工交付，引起购房者的担忧；另外，房地产税改革试点工作的推进和落地，改变了市场预期，加大购房者的短期观望情绪。

　　种种市场因素影响下，加快了商品房销售的下行速度。

　　数据来源：国家统计局，观点指数整理

　　国家统计局数据显示，2021年1-11月，全国商品房销售金额为16.2万亿元，累计同比增速回落至8.5%；全国商品房销售面积为15.8亿平方米，累计同比回落至7.3%。

　　数据来源：国家统计局，观点指数整理

　　单月来看，自8月开始，商品房销售金额出现两位数同比回调，8月、9月、10月、11月分别为-18.7%、-15.8%、-22.7%、-16.3%。如果按照-16.3%的同比增速预测12月销售数据，那么2021年全年商品房销售金额将为18.2万亿，较2020年17.4万亿增长5%。

　　另外值得关注的指标是销售均价，下半年资金承压，部分房企存在降价促销，快速回笼现金的情况。在当前市场销售不景气环境下，商品房降价幅度比预期更大。

　　数据来源：国家统计局，观点指数整理

　　根据国家统计局数据，8月-11月单月商品房销售均价出现同比下降，增速分别为-3.7%、-3%、-1.3%、-2.7%。

　　数据来源：观点指数整理

　　部分城市如长春、沈阳、唐山、南通、张家口等出台限跌令，维护房价和房地产市场的稳定。

　　观点指数统计了15个出台限跌令城市相关数据，计算出商品房价格平均限跌幅度为13%。

　　开发投资增速放缓，交付硬约束下竣工后期回升

　　国家统计局数据显示，2020年1-11月全国房地产开发投资累计完成额为13.7万亿元，累计同比增长6%，较1-10月增速下降1.2百分点。其中住宅开发投资累计完成额为10.4万亿元，累计同比增长8.1%，较1-10月增速下降1.2个百分点。

　　数据来源：国家统计局，观点指数整理

　　开发投资增速放缓的主要原因是房地产融资政策收紧，房企资金承压，对土地投资和建安投资有所犹豫和谨慎。

　　数据来源：国家统计局，观点指数整理

　　具体来看，1-11月土地购置费为42225.2亿元，同比减少0.6%。根据2021年土地成交价款走弱行情，预计土地购置费增速依旧呈现下行趋势。

　　建安投资主要受新开工、竣工等因素影响。国家统计局数据显示，1-11月全国房屋新开工面积为18.3亿平方米，累计同比下降9.1%，降幅较1-10月扩大1.4个百分点；1-11月全国房屋竣工面积为6.9亿平方米，累计同比增长16.2%，增幅较1-10月回落0.1个百分点。

　　数据来源：国家统计局，观点指数整理

　　数据来源：国家统计局，观点指数整理

　　单月来看，由于前期土地购置面积减少以及资金充足等因素，房企新开工积极性较低，自4月开始，房屋新开工面积同比已经连续8个月为负，预计后续新开工表现依旧较弱。

　　竣工方面，房屋竣工面积单月同比增速在6月出现拐点，呈现先升后降的趋势。主要原因是下半年房企整体资金趋紧，部分项目被迫停工，延缓了竣工交付日程。

　　但是考虑到交付硬约束，以及当前严格执行预售资金监管标准，房企有足够的动力施工竣工，确保交楼，盘活预售资金。所以尽管竣工面积短期承压，但观点指数依旧看好后期的增速回升。

　　综合考虑土地购置费、开工以及竣工等因素，观点指数预期房地产开发投资额增速将进一步放缓。

　　房企融资受阻，销售回款动能下降

　　作为资金密集型的行业，房地产的发展跟融资环境息息相关。

　　下半年，市场融资通道收缩，房企资金承压，部分房企出现债务违约事件，市场预期下调，楼市看空情绪增强，住宅销售锐减，这也进一步加剧了房企的资金压力。

　　数据来源：国家统计局，观点指数整理

　　从国家统计局公布的数据来看，1-11月份，房地产开发企业到位资金183361.7亿元，同比增长7.2%，同比增幅较1-10月缩窄1.6个百分点。

　　其中，国内贷款、利用外资、自筹资金、个人按揭贷款、定金及预付款、其他到位资金的同比增速分别为-10.8%、-41.7%、4.8%、9.8%、17%、-3.4%。

　　数据来源：国家统计局，观点指数整理

　　单月来看，11月房地产开发企业到位资金16765.1亿元，同比减少7%，降幅较1-10月回升2.4个百分点。

　　主要原因是银行按揭贷款加速审批，11月个人按揭贷款同比增长10.6%，较10月的增幅扩大9.6个百分点。

　　数据来源：国家统计局，观点指数整理

　　虽然按揭有所好转，但是受销售景气下行影响，房地产行业销售回款动能（个人按揭贷款+定金及预付款）较年初有所减弱，11月个人按揭贷款以及定金及预付款总和同比增速为-7.9%，远低于上半年数据表现。

　　数据来源：Wind，观点指数整理

　　从内地A股房地产住宅开发板块数据来看，2021年二三季度房企销售回款同比增速持续下降，其中第三季度房企销售商品、提供劳务收到的现金同比减少10.5%，降幅接近疫情影响下销售停摆的2020年第一季度。

　　数据来源：Wind，观点指数整理

　　融资方面，2021年第一季度到第三季度，内地A股房地产住宅开发板块取得借款和发行债券流入现金总和同比增速出现下滑，其中第三季度降至-32%的历史低位，显示出房地产行业短时间内急速冷冻的融资环境。

　　预售资金监管加强，受限资金比例增大

　　2021年9月以来，随着房企负面舆情增多，多地加强预售资金监管，确保项目保留充足资金，顺利施工竣工以及交付。

　　来源：观点指数整理

　　根据不同城市预售资金的监管方案，监管口径可分为预售款和工程造价总额，其中预售款的初始监管资金比例一般为10%-40%，工程造价总额的初始监管资金比例一般为工程造价总额的100%-150%。

　　监管资金将根据后续项目主体结构1/2、封顶、主体结构验收、竣工验收备案等工程进度节点进行提取。

　　数据来源：企业报告，观点指数整理

　　根据部分房地产企业2021年中报披露数据，企业预售监管资金占货币现金比例的均值为23.3%，其中比例最高的是碧桂园，达到31.9%；最低的为金地集团，比例仅为10.1%。

　　数据来源：企业报告，观点指数整理

　　预售监管资金之外，房企财务报表里还披露其余的受限资金，包括各类保证金及因涉诉被冻结资金等。例如2020年末，花样年和当代置业披露受限资金分别为37.1亿元以及32.7亿元，其中预售资金监管占受限资金比例分别为45%、48%，其余各类担保金等受限资金占比为55%、52%。

　　除了上述披露的各类受限资金，房企还存在部分受限资金未曾披露，即"与合作方共同监管资金"。

　　与合作方共管资金主要来源于信托等金融机构在开发项目层面的融资。与房企发行股票、债券直融不同，这部分项目层面的间接融资用途更多地限定在项目本身开发上，不能用于偿还整个集团的债务。

　　因此，从资金的偿债能力自由度来看，与合作方共管资金应当归于受限资金的范畴。目前仅有极少数房企如蓝光发展公开披露此类受限资金。

　　数据来源：企业报告，观点指数整理

　　在遭遇经营问题之后，蓝光发展加大信息披露情况，积极维护市场信心。

　　2021年中报，蓝光发展提到，货币资金共有100.3亿元，非受限部分3.3亿元，受限制部分为97亿元，其中受限资金包括预售监管资金64.05亿元；与合作方共管资金24.43亿元；各类保证金及因涉诉被冻结资金7.42亿元以及境外受限资金1.09亿元。

　　以此计算，蓝光发展合作方共管资金占货币资金比例为24.3%。

　　数据来源：企业2021年中报，观点指数整理

　　与合作方共管资金占比跟少数股东权益占比有一定的正向关联性，截至2021年年中，20家样本房企少数股东权益占总权益比例平均值为39.7%，蓝光发展对应的比例为51.9%。

　　考虑到近几年来愈发频繁的项目合作现象，以及少数股东权益占比均值水平，料房企未披露的与合作方共管资金等受限资金的比例较为可观。

　　债务迎来兑付高峰期，房企积极融资缓解流动性风险

　　由于融资受阻、销售回款动能减弱、预售资金监管加强等因素，房企资金面临较大的压力。此外，过往房地产企业为了撬动规模而发行的债券也将陆续到期，集中兑付压力的来临进一步加大房企资金需求。

　　数据来源：Wind，观点指数整理

　　境内信用债方面，2022年共有3535.1亿元信用债到期，其中上半年1508.8亿元，下半年2026.3亿元。

　　数据来源：Wind，观点指数整理

　　美元债方面，2022年共有580.9亿美元债到期，其中上半年311.2亿美元，下半年267.7亿美元。

　　整体来看，2022年是偿债高峰期，尤其是上半年迎来美元债集中兑付，房企面临较大的偿债压力。

　　自9月以来，在面临资金吃紧、债券刚性兑付的情况下，房企积极通过多样化渠道进行融资。

　　数据来源：观点指数整理

　　其中，中国奥园、融创中国、旭辉控股、新城发展、龙光集团以及世茂集团6家房企通过股权端进行融资共计139.29亿元，缓解部分流动性压力。

　　数据来源：Wind，观点指数整理

　　债权融资方面，一些央企、国企背景房企凭借更好的信用担保和更低的违约风险，获得较高的融资发行额度。

　　自9月以来，招商蛇口、华发股份、华润置地以及保利发展分别完成发行103亿、74.8亿元、70亿元以及50亿元的信用债。

　　少数优质的民营企业如万科、龙湖、金科以及宝龙也获得债券发行的机会，分别完成发行20亿元、10亿元、18亿元以及3亿元的信用债。

　　过去几年内，这些优质民营房企财务数据表现突出，偿债风险可控，在融资环境收紧的环境下优先得到资本市场认可。

　　虽然民营房企发债金额不多，但相对发债金额，发债本身或许更具有积极意义，这意味着上述民营房企在当下有机会继续实现"借新还旧"，确保企业的经营支出和正常运转。

　　土地观察篇

　　关键词：集中供地、先热后冷、规则调整

　　土地市场方面，2021年实施集中供地后，土地市场呈现出阶段性出让高峰。由于房企的开发节奏和资金限制等因素，整体土地市场先热后冷趋势明显。

　　数据来源：Wind，观点指数整理

　　观点指数监测的100个重点城市数据显示，1-11月成交土地规划建筑面积17.8亿平方米，同比减少9.5%；成交总价45111.8亿元，同比减少6.8%。

　　下半年单月成交土地建筑面积同比下降趋势明显，8月、9月、10月、11月同比增速分别为-30%、-33.2%、-43.8%、-34.4%。

　　数据来源：观点指数整理

　　具体到22个集中供地试点城市，5-6月第一批集中供地中涉及住宅用地902宗，供应建筑面积1.2亿平方米，成交数量850宗，成交建面1.1亿平方米，成交总价10557亿元，平均成交楼面价9732元/平方米，平均溢价率和流拍率分别为15.6%和5.8%。

　　房企出于扩充土储与转化年内销售货值等多方面需求，第一批集中供地拿地积极性较高。以溢价率作为观察指标，重庆、深圳、厦门、合肥以及杭州等热门城市土拍竞争激烈，溢价率均高于25%。

　　集中供地政策的主要目的是引导土地价格趋向合理，从土地端管控传导到房价和楼市，达到稳地价、稳房价、稳预期的效果。显然，第一批集中供地出让结果并没有达到政策初衷。

　　根据第一轮集中供地反馈结果，多个试点城市延期出让土地并调整竞拍规则，主要的调整方向包括溢价率限制在15%以内，加强购地资金审查以及严禁马甲公司参拍。

　　数据来源：观点指数整理

　　9月多个城市第二次集中供地重新启动。从出让结果来看，第二批集中供地供应住宅用地990宗，成交数量621宗，成交建面7214万平方米，成交总价6367.4亿元，平均成交楼面价8827元/平方米，平均溢价率和撤牌流拍率分别为4.3%和37.3%。

　　与首轮集中拍地场面不同，第二次集中供地房企拿地积极性较低，底价成交、流拍撤牌成为土拍主旋律。

　　第二次集中供地整体遇冷，主要原因是三条红线和银行贷款集中度管理等调控政策持续发挥作用，行业融资通道缩窄，房企资金压力骤增，需要严控土地投资，开源节流。

　　来源：观点指数整理

　　第三次集中供地依旧沿用限溢价率、限购地资金来源以及限马甲的出让规则，但部分城市放宽了一些出让要求，例如杭州改"竞品质为"定品质"，取消现房销售条款，地块达到封顶价之后不再竞自持或者配建。

　　苏州出让土地保证金比例一律下调30%，首缴土地出让金比例降低至50%；南京则放宽了对竞买企业的限制，不设置报名竞买、合作开发和股权转让要求，同时下调房企资质要求。

　　数据来源：观点指数整理

　　根据部分试点城市第三次集中供地情况，可以看到杭州、深圳、广州等多个城市流拍率相对第二次集中供地有明显回落，但土地市场整体表现依旧疲软，土地溢价率处于低位，央企国企成为拿地主力，压舱石意味明显。

　　纵观年内的集中供地政策，各地土拍细则根据市场反馈不断调整，最终达成一个较为合理的政策区间。

　　但土地市场能够顺利回暖，还取决于房企的资金充足程度和购买意愿。虽然目前融资环境边际改善的信号陆续释放，但距离传导到房企市场主体仍然需要一段时间，预计短时间内土地成交依旧承压。